コラム
掲載日
2021.8.8

不動産投資を始めるなら「区分投資」と「一棟投資」どちらがおすすめ?

Writer

株式会社ZUU

(画像=PIXTA)

資産運用の一環として、不動産投資を検討している人もいるだろう。不動産投資を始める際に大きな分岐点となるのが「区分」と「一棟」どちらを購入するかだ。

そこでこの記事では、それぞれのメリットとデメリットを解説し、どちらがおすすめか考えてみたい。

不動産投資の収益とリスク

不動産投資とは、マンションやアパート、オフィスビル、一戸建などを投資家が直接的に購入して収益を得る投資方法を指す。不動産投資の利益には主に、物件の保有中に得られる賃料収入(インカムゲイン)と、物件の売却時に得られる売却益(キャピタルゲイン)の2つがある。もちろん、必ず売却時に利益が出るとは限らず、売却損(キャピタルロス)が発生することもある。

不動産投資におけるリスクには空室リスク、価格変動リスク、修繕リスク、火災リスク、地震リスク、家賃下落リスク、金利上昇リスク(ローンを利用している場合)などがある。

また、不動産投資を始めるときの大きな分岐点として「区分か一棟か」「新築か中古か」「都心か地方か」「居住用か商業用か」などの選択肢が挙げられる。ここでは「区分か一棟か」に特化して考える。

区分投資の特徴

区分投資とは、マンションの一室を所有して運用する投資方法だ。一般的に、区分投資のメリットとデメリットには以下のようなことが挙げられる。

区分投資のメリット

  • 一棟に比べて物件価格が低いことが多く、ローンを活用することで、少額の資金から始められる
  • 一棟に比べて物件価格が低いことが多く、A地域に1部屋、B地域に1部屋、C地域に1部屋保有するなど、一棟に比べて地域の分散投資を実践しやすい
  • 専有部分のみを管理すれば良く、一棟投資に比べて手間がかからない
  • 一棟に比べてローンがとおりやすい(ただし購入者の属性によって大きく異なる)

区分投資のデメリット

  • 一室のみ保有の場合、空室率が100:0(入居中か空室か)であり、空室リスクが高い
  • 共用部分の管理体制に不満があっても自分で改善できない(管理会社に意見を言うことは可能)
  • マンション全体の修繕や建て替えを自由に実施する権限がない(管理組合の総会・集会での提案は可能)
  • 土地の所有割合が低い

一棟投資の特徴

一棟投資とは、マンションやアパートを一棟丸々所有して運用する投資方法だ。一般的に、一棟投資のメリットとデメリットには以下のようなことが挙げられる。

一棟投資のメリット

  • 複数の部屋を同時に保有するため、すべての部屋が一斉に空室となる可能性は低く、インカムゲインを確保しやすい(前述のように、区分投資は空室率が100:0となる)
  • 自分で修繕時期を決めたり、共用部分を管理したりできるため、運営の自由度が比較的高い
  • ローンを完済すれば土地が丸々自分のものになるため、更地にして売却する、築年数が経過したら新しく立て直す、自己利用する、など区分投資に比べて自由度が高く複数の出口戦略を検討しやすい
  • 物件価格が高い分、頭金を抑えて購入価格の大部分をローンでまかなえばレバレッジが効き、投資効率(資金効率)が上がりやすい

一棟投資のデメリット

  • 多額の資金が必要
  • 区分に比べて物件価格が高いことが多く、A地域に1棟、B地域に1棟、C地域に1棟保有するなど、地域の分散投資を実践しにくい
  • 物件価格が高いことが多く、実需目的の購買者が少なく、流動性が低い。そのため、売りたいときにすぐに売れない可能性があったり、希望の額で売れなかったりする可能性がある
  • 自分で修繕用の資金を準備する(積み立てておく)必要がある
  • 区分投資に比べてローンが通りにくい(ただし購入者の属性によって大きく異なる)

「区分投資」と「一棟投資」どちらがおすすめ?

以上のメリット、デメリットを踏まえると「区分投資」と「一棟投資」どちらがおすすめなのだろうか。不動産投資は物件の個別具体性が非常に強く、購入者の属性や狙いも様々であるため、「区分投資」と「一棟投資」どちらがおすすめかは、一概には言えない。

例えば、都心の新築RC造の区分物件と、地方の築古木造の一棟アパート物件を比較するにしても、物件価格や購入者の狙いがわからないと深い議論が難しい。どんなにボロボロの物件であっても、安く購入して多少の修繕費を投下することで、高収益物件にリニューアルできる可能性もある。

また、「本業が忙しいので不動産投資にかける労力は小さくしたい」という人と、「専業大家で時間もあり、DIY経験も豊富なので、ある程度の修繕は自分でできる」という人であれば、適した物件が変わってくる。

ただ一般論としては、一棟投資のほうが様々な難易度は高くなるが、うまくいったときの規模拡大(資産拡大)ペースは速くなる。「まずは小規模から始めてみたい」という気持ちであれば区分投資を、「規模を拡大させていきたい」という気持ちが強いのであれば、最初から一棟投資が良いのではないのだろうか。

いずれにしても、不動産投資を検討する際は「区分投資」と「一棟投資」、それぞれのメリットとデメリットをよく理解して、自分に合ったほうを選ぶようにしよう。

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株式会社ZUU

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