コラム
掲載日
2021.3.29

サラリーマン大家のための節税術

Writer

進藤税理士事務所
進藤 崇 氏

投資にもいろいろな商品がありますが、不動産投資はいまだに根強い人気があります。サラリーマンが不動産投資を行う場合の税金の取り扱いについてお話しします。

不動産投資の所得税の節税と注意点

①青色申告特別控除

青色申告という言葉を聞いたことがあるでしょうか。個人事業者にはなじみのある制度ですが、確定申告をしたことのない人、医療費控除やふるさと納税だけの確定申告をしている人にとっては、関心がない制度かも知れません。

不動産投資を行い、確定申告する際には青色申告をお勧めします。青色申告で行えば不動産所得(受取賃料−必要経費)から65万円(一定の要件を満たす場合※)を控除することができるため、控除がない場合に比べ所得税を減らすことができます。 なお、青色申告で確定申告を行う場合は期限までに承認申請書を提出する必要があります。忘れずに提出しましょう。

※事業的規模(おおむね5棟または10室以上)で、かつ電子申告等の場合。該当しない場合は55万円または10万円。

②損益通算/繰越控除

不動産所得がマイナスになった場合、つまり受け取る賃料よりも必要経費の方が多かった場合(=損)は、サラリーマンであれば会社から支払われる給料(=益)と損益通算することができます。給料が600万円で不動産所得がマイナス200万円の場合、総所得金額(所得控除前の金額)は400万円ということになります。会社から支払われる給料からは600万円に対する所得税が源泉徴収されているため、200万円分の所得税を過大に納税している状態になります。確定申告をすることで、この過大に納税している所得税の還付を受けることができます。

上記の例では不動産所得がマイナス200万円ですが、ではマイナス700万円の場合はどうなるでしょうか。給料の600万円から控除しきれない100万円は翌年以降3年間繰り越すことができるため(純損失の繰越控除)、翌年以降の総所得金額が減少することになります。ただし、純損失の繰越控除は青色申告に限られているため、青色申告ではない場合は控除しきれなかった100万円はなかったこととなります。

以上が、不動産所得がマイナスの場合ですが、不動産所得がプラスの場合は給料と合算して所得税を計算するため、確定申告のタイミングで納税になる人が大多数となっています。確定申告で慌てないためには、最低でも3カ月〜4カ月に1度は不動産所得がプラスなのかマイナスなのかを把握しておくことをお勧めします。

③不動産の譲渡時の課税

不動産を譲渡した場合には、譲渡所得(売却金額−取得費および譲渡費用)に対して所得税および住民税が課税されます。不動産の保有期間によって税率が異なっていたり、買い換えをした場合の特例などもあるため複雑な制度となっています。使えると思っていた特例が使えなかった、ということになると思わぬ税金負担になるため、事前に十分検討する必要があります。

不動産投資の相続税の節税効果について

国税庁発表資料によると、相続財産のうち土地・家屋が39.6%(令和元年)を占めており、この割合は下がってきてはいるものの土地・家屋は相続税額に大きな影響を与えています。 相続税を計算する際に財産を金額に換算することを評価といい、その換算金額を評価額といいます。相続があった時点の評価額であり、財産の購入時の金額ではなく、売却したと仮定した金額が評価額になりますが、実務上は国税庁が定めた評価通達により評価することになっています。

土地・家屋については路線価または固定資産税評価額で評価します。路線価による評価額は実勢価格の80%、固定資産税評価額は70%程度といわれており、現金5,000万円は評価額も5,000万円ですが、この現金で土地を購入すると4,000万円に評価額が下がり相続税の節税が可能となります。不動産が賃貸用であればさらに減額できる評価方法が定められています。

このように、相続税の評価額は実勢価格よりも低くなりますが、低くなることを利用した節税策が行われています。ただし、あまりにも実勢価格と乖離する場合は否認されることになります。ここ数年では、タワーマンションを利用した節税策の否認事例が見受けられます。被相続人の亡くなる数カ月前に購入し、相続税申告の数カ月後に売却するというような極端な対策は否認のリスクが高くなるので注意が必要です。

進藤 崇 氏

Writer

進藤税理士事務所
進藤 崇 氏
税理士、認定経営革新等支援機関、ファイナンシャルプランナー(AFP)

大手税理士法人等を経て2017年独立開業。中小企業、個人事業者の税務や財務に関する相談のほか、資産税・相続税に関する相談や対策なども行う。

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